Informe de los Auditores Independientes

A los accionistas y consejeros de Acosta Verde, S. A. B. de C. V. (antes Valores Integrales Inmobiliarios, S. A. de C. V.)


 
Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados de Acosta Verde, S. A. B. de C. V. y subsidiarias (la Compañía), que comprenden el estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2020 y los estados consolidados de resultado integral, de cambios en el capital contable y de flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado en esa fecha, así como las notas a los estados financieros consolidados que incluyen las políticas contables significativas y otra información explicativa.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, la situación financiera consolidada de la Compañía al 31 de diciembre de 2020 y su desempeño financiero y sus flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado en esa fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board (NIIF).


 
Fundamento de la Opinión

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección “Responsabilidades de los Auditores en relación con la Auditoría de los Estados Financieros Consolidados” de este informe. Somos independientes de la Compañía de conformidad con el Código de Ética Profesional del Instituto Mexicano de Contadores Públicos A.C., junto con los requerimientos de ética que son aplicables a nuestras auditorías de estados financieros consolidados en México, y hemos cumplido con las demás responsabilidades éticas de conformidad con esos requerimientos y dicho Código. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para sustentar nuestra opinión.


 
Cuestiones Clave de la Auditoría

Las cuestiones clave de la auditoría son cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido las de mayor importancia en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual. Estas cuestiones han sido consideradas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y al formarnos nuestra opinión sobre éstos, por lo tanto, no expresamos una opinión por separado sobre estas cuestiones.

Cuestón clave de la auditoría Como nuestra auditoría abordó la cuestón

Impacto de Covid-19 en la Operación de la Compañía

Como se describe en la Nota 1 a los estados financieros consolidados, en marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud designó el brote de la enfermedad por coronavirus 2019 ("COVID-19") como una pandemia. Los centros comerciales que opera la Compañía estuvieron parcialmente cerrados (por mandato federal, estatal o municipal) desde abril, y el proceso de apertura comenzó de manera gradual en la segunda semana de junio, continuando conforme a las indicaciones del gobierno federal y estatal. La administración de la Compañía ha desarrollado planes para enfrentar esta contingencia. En dicha Nota 1 se revelan los principales efectos.

Nos hemos enfocado en este asunto en nuestra auditoría debido principalmente al impacto que tiene este evento sobre el negocio y operación de la Compañía, en su liquidez para hacer frente a sus compromisos financieros y en su capacidad para continuar como negocio en marcha, aspectos cuya evaluación requirió juicios significativos de la Administración.

En particular, concentramos nuestros esfuerzos de auditoría en evaluar los planes de la Compañía para hacer frente a esta contingencia y especialmente, en los escenarios financieros preparados por la Administración para estimar los impactos de este evento, y en los siguientes supuestos clave que la Compañía consideró para la determinación de los flujos de efectivo proyectados para cada escenario: 1) curvas de recuperación de la economía con impacto directo en la ocupación de los centros comerciales, 2) probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario para determinar el escenario ponderado, 3) período en que los centros comerciales de la Compañía permanecieron / permanecerán intermitentemente parcialmente cerrados, 4) períodos de descuentos que se otorgan a los arrendatarios, y 5) plazos de pago de deudas financieras con base a los contratos y dispensas obtenidas.



Como parte de nuestra auditoría realizamos los siguientes procedimientos:

  • Hemos entendido y considerado el proceso que la Administración utilizó para preparar sus escenarios de proyección financiera, y su relación con su desempeño histórico; así como para estimar la probabilidad de ocurrencia de cada escenario, para finalmente determinar el escenario ponderado.
  • Contrastamos la probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario, así como las curvas de recuperación con impacto directo en la ocupación contra información oficial pública vigente de pronósticos económicos para México.
  • Comparamos el período de descuento a los arrendatarios y el período en que los centros comerciales estarían parcialmente cerrados con la evolución real de 2020 y los descuentos reales otorgados.
  • Comparamos los ingresos por arrendamiento proyectados con los considerados como parte de la valuación de la propiedad de inversión de que se trate.
  • Leímos los convenios de reestructura de deuda financiera y las cláusulas de obligaciones de hacer y no hacer, así como de las razones financieras a cumplir contenidas en los contratos de deuda financiera de la Compañía y evaluamos los análisis de la Compañía respecto de aquellas por las que se podría detonar un incumplimiento en el futuro
  • Obtuvimos copia de las dispensas otorgadas por las instituciones bancarias que se revelan en la Nota 21 y cotejamos los plazos de pago considerados por la Administración con los contratos y estas dispensas.
  • Adicionalmente, evaluamos la consistencia de la información revelada en las notas a los estados financieros, con la información previamente detallada.


Recuperación del Impuesto Sobre la Renta Diferido activo

Como se describe en las Notas 4 y 26 a los estados financieros consolidados, la Compañía registra un Impuesto Sobre la Renta (ISR) diferido activo relacionado con las pérdidas fiscales pendientes de amortizar generadas por algunas subsidiarias, por lo tanto, realizó las pruebas sobre su recuperabilidad antes de reconocerlo en sus estados financieros y durante el proceso de cierre y reporte financiero. La subsidiaria que registra principalmente estas pérdidas fiscales genera una parte importante de sus ingresos a través de servicios de desarrollo de centros comerciales, de administración de contratos de arrendamientos y de gestión de cobranzas que presta a partes relacionadas y que se eliminan en el proceso de consolidación.

Nos hemos enfocado en este rubro en nuestra auditoría debido principalmente a: 1) La significatividad del valor de las pérdidas fiscales pendientes de amortizar ($548,255 miles al 31 de diciembre de 2020), 2) Que la estimación del valor de recuperación del activo diferido involucra la aplicación de juicios significativos por parte de la Administración de la Compañía al determinar ingresos, proyecciones y resultados fiscales futuros esperados de la Compañía, y 3) Que como se describe anteriormente y en la Nota 4, debido a la contingencia de COVID-19, la Administración realizó distintos escenarios de proyección financiera para capturar el efecto de la incertidumbre en cuanto a la duración de la interrupción en su operación y la curva de recuperación esperada, originando la aplicación de juicios significativos adicionales para estimar el impacto que esta situación tendrá en sus proyecciones y resultados fiscales futuros esperados.


En particular, concentramos nuestros esfuerzos de auditoría en los siguientes supuestos significativos que la Administración de la Compañía consideró al estimar las proyecciones financieras y fiscales futuras para evaluar la recuperabilidad del Impuesto Sobre la Renta diferido activo por pérdidas fiscales: 1) curvas de recuperación de la economía con impacto directo en la ocupación de los centros comerciales, 2) probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario para determinar el escenario ponderado, 3) cantidad de centros comerciales a construir en los próximos ejercicios de lo que deriva el importe de los ingresos por servicios de desarrollo, así como incrementos en los ingresos por administración de contratos de arrendamientos y de gestión de cobranzas, 4) ingresos por arrendamiento, 5) los incrementos en tarifas por otros servicios administrativos prestados a partes relacionadas, y 6) periodo en que los centros comerciales de la Compañía permanecieron / permanecerán intermitentemente parcialmente cerrados, así como periodos de descuentos que se otorgan a los arrendatarios.


Como parte de nuestra auditoría realizamos los siguientes procedimientos:

  • Hemos evaluado y considerado las proyecciones financieras y fiscales futuras preparadas por la Administración, así como también los procesos utlizados para elaborarlas y su relación con su desempeño histórico.
  • Consideramos si la Administración aplicó su proceso interno previamente defnido para realizar las proyecciones financieras y fiscales, desarrollando diversos escenarios y estmando la probabilidad de ocurrencia de cada escenario, para fnalmente determinar el escenario ponderado.
  • Contrastamos la probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario, así como las curvas de recuperación con impacto directo en la ocupación contra información ofcial pública vigente de pronóstcos económicos para México.
  • Comparamos los ingresos por arrendamiento proyectados con los considerados como parte de la valuación de la propiedad de inversión de que se trate.
  • Evaluamos los ingresos por servicios de administración y de gestón de cobranza y de servicios de desarrollo de nuevos centros comerciales del grupo en función de los porcentajes y tarifas acordados entre las partes relacionadas y de los nuevos desarrollos programados de acuerdo con los planes aprobados por la Administración.
  • Evaluamos y consideramos las declaraciones de la Administración de la Compañía con relación a la cantidad de centros comerciales a construir en los próximos ejercicios y las contrastamos con el crecimiento orgánico que se planea tener a nivel grupo en los próximos años, con la capacidad instalada de recursos con los que cuenta la Compañía, con la experiencia de la Compañía en la ejecución de sus planes de crecimiento en el pasado y con las tendencias del mercado.
  • Comparamos los incrementos en tarifas por otros servicios administrativos prestados a partes relacionadas con el importe considerado como ingreso fiscal de la subsidiaria al determinar su impuesto sobre la renta causado y evaluamos su tratamiento fiscal.
  • Comparamos el período de descuento a los arrendatarios y el período en que los centros comerciales estarán parcialmente cerrados con la evolución real de 2020 y los descuentos reales otorgados.
  • Asimismo, hemos evaluado que las pérdidas fiscales pendientes de amortizar se encuentran vigentes y que la mayoría de ellas expiran en el largo plazo.
  • Para evaluar las revelaciones realizadas por la Compañía sobre dichos supuestos, discutimos con la Administración los cálculos de sensibilidad y estimamos el grado en que los supuestos necesitarían modificarse para que un deterioro adicional sea requerido.


Valor Razonable de Propiedades de Inversión

Como se menciona en las Notas 4 y 15 a los estados financieros consolidados, la Compañía reconoce sus propiedades de inversión a su valor razonable en el estado consolidado de situación financiera. Las variaciones de valor razonable de año con año se reconocen como una utilidad o una pérdida en el estado de resultados consolidado. Los supuestos relevantes y el método de valuación correspondiente se revelan en la misma Nota 15.


Nos hemos enfocado en este rubro en nuestra auditoría, debido a: 1) La importancia del valor de las propiedades de inversión por $12,757 millones de pesos, las que representan el 72% de los activos totales, y por ser el activo del que deriva la actividad principal de la Compañía, 2) Que los supuestos utilizados en la determinación del valor razonable involucran juicios significativos de la Administración; y 3) Que, como se describe anteriormente, derivado del brote de COVID-19, la Administración realizó distintos escenarios de proyección financiera para capturar el efecto de la incertidumbre en cuanto a la duración de la interrupción en su operación y la curva de recuperación esperada, originando la aplicación de juicios significativos adicionales para estimar los valores razonables de estas inversiones.


En particular, nos enfocamos en el proceso para determinar los flujos de efectivo y en los siguientes supuestos significativos que la Compañía consideró para estimar los valores razonables: curvas de recuperación de la economía con impacto directo en la ocupación de los centros comerciales, probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario para determinar el escenario ponderado, tasa de descuento, tasa de capitalización terminal, tasa de capitalización directa y precios de renta, plazo de arrendamiento, metros cuadrados, y periodo en que los centros comerciales de la Compañía permanecieron / permanecerán intermitentemente parcialmente cerrados, así como periodos de descuentos que se otorgan a los arrendatarios.

Como parte de la auditoría realizamos los siguientes procedimientos:

  • Entendimos y evaluamos el diseño y funcionamiento de los controles implementados por la Administración en el proceso de valuación de propiedades de inversión.
  • Comparamos el modelo aplicado en la determinación de los valores razonables de las propiedades de inversión contra métodos utlizados y reconocidos en la industria en la valuación de activos de característcas similares.
  • En cuanto a las proyecciones financieras que la Administración entrega a los valuadores independientes responsables de la determinación de los valores razonables, en conjunto con nuestros especialistas de valuación, entendimos y consideramos el proceso que la Administración utlizó para preparar sus escenarios de proyección financiera, y su relación con su desempeño histórico; así como para estimar la probabilidad de cada escenario, para fnalmente determinar el escenario ponderado y contrastamos la probabilidad de ocurrencia que la Administración asignó a cada escenario, así como las curvas de recuperación con impacto directo en la ocupación contra información ofcial pública vigente de pronóstcos económicos para México.
  • Con el apoyo de nuestros especialistas en valuación evaluamos la tasa de descuento, la tasa de capitalización terminal y la tasa de capitalización directa contra índices de mercado comparables para el portafolio de propiedades de inversión.
  • Comparamos contra el año anterior, el valor razonable del ejercicio, la utlidad neta operatva del año base de la proyección financiera, y la tasa de ocupación en las propiedades de inversión.
  • Cotejamos los ingresos (precios de renta) del año actual y futuros, plazos de arrendamiento y metros cuadrados, considerados para la elaboración de proyecciones de flujos de efectivo, contra los términos de los contratos vigentes, incluyendo la consideración de ajustes por inflación.
  • Comparamos el período de descuento a los arrendatarios y el período en que los centros comerciales estarán parcialmente cerrados con la evolución real de 2020 y los descuentos reales otorgados.
  • Adicionalmente, evaluamos la consistencia de la información revelada en las notas a los estados financieros con la información proporcionada por la Administración de la Compañía según se describe en los párrafos anteriores.

 
Información Adicional

La Administración de la Compañía es responsable de la información adicional presentada. Esta información adicional comprende el Reporte Anual presentado a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) (pero no incluye los estados financieros consolidados ni este informe de los auditores independientes), el cual se emitrá después de la fecha de este informe.

Esta información adicional no está cubierta por esta opinión sobre los estados financieros consolidados y no expresaremos ninguna opinión de auditoría sobre la misma.

Sin embargo, en relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados de la Compañía, nuestra responsabilidad es leer esta información adicional cuando se encuentre disponible y evaluar si dicha información es materialmente inconsistente con los estados financieros consolidados o nuestro conocimiento adquirido a través de nuestra auditoría, o aparenta contener un error material por otras circunstancias.

Cuando leamos la información adicional que aún no hemos recibido, debemos emitr la declaratoria sobre el Reporte Anual requerida por la CNBV y si detectamos que existe un error material en la misma, debemos comunicarlo a los encargados del gobierno de la Compañía y en dicho informe, de corresponder.


Responsabilidades de la Administración y de los Encargados del Gobierno de la Compañía en relación con los Estados Financieros Consolidados

La Administración de la Compañía y subsidiarias es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados, de conformidad con las NIIF, y del control interno que consideró necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de errores materiales, ya sea por fraude o error.

Al preparar los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de evaluar la capacidad de la Compañía para continuar como negocio en marcha; revelando, en su caso, las cuestiones relativas a negocio en marcha y utlizando la base contable de negocio en marcha, excepto si la Administración tiene la intención de liquidar la Compañía o de cesar operaciones, o bien no exista otra alternativa más realista que hacerlo.

Los encargados del gobierno de la Compañía son responsables de la supervisión del proceso de reporte financiero de la Compañía.


Responsabilidades de los Auditores en relación con la Auditoría de los Estados Financieros Consolidados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de errores materiales, ya sea por fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte un error material, cuando éste exista. Los errores pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influirán en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados.

Durante la realización de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional. También:

  • Identificamos y evaluamos los riesgos de error material en los estados financieros consolidados, ya sea por fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos, y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para sustentar nuestra opinión. El riesgo de no detectar un error material debido a un fraude es más elevado que uno que resulte de un error no intencional, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionalmente erróneas o la elusión de los controles internos.
  • Obtenemos un entendimiento del control interno relevante para la auditoría, con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la Compañía.
  • Evaluamos si las políticas contables aplicadas son adecuadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y de las revelaciones relativas presentadas por la Administración.
  • Evaluamos si es adecuado que la Administración utilice la base contable de negocio en marcha para preparar los estados financieros consolidados, y si, basados en la evidencia de auditoría obtenida, existe incertidumbre material con base en hechos o condiciones que puedan generar dudas significativas sobre la capacidad de la Compañía para continuar como negocio en marcha. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones son inadecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que la Compañía deje de ser un negocio en marcha.
  • Evaluamos en su conjunto, la presentación, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluyendo las revelaciones relativas incluidas en las notas, y si los estados financieros consolidados presentan razonablemente las transacciones y hechos subyacentes.
  • Obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada en relación con la información financiera de las entidades o actividades de negocio que conforman el grupo económico para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría de los estados financieros consolidados. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría.

Comunicamos a los encargados del gobierno de la Compañía, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría y los hallazgos significativos de la auditoría, así como, cualquier deficiencia significativa de control interno que identificamos en el transcurso de nuestra auditoría.

También, proporcionamos a los encargados del gobierno de la Compañía una declaración manifestando que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables sobre independencia y les comunicamos todas las relaciones y demás cuestiones que razonablemente pudieran influir en nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes acciones tomadas para eliminar las amenazas o las salvaguardas aplicadas.

Entre las cuestiones comunicadas a los encargados del gobierno de la Compañía, determinamos las que han sido de mayor importancia en la auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual y que son, en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelarlas públicamente o, en circunstancias extremadamente raras, determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público.

El nombre del socio a cargo de la auditoría se informa a continuación.

PricewaterhouseCoopers, S.C.

C.P.C. Felipe Córdova Otero
Socio de Auditoría
Monterrey, N. L., 19 de marzo de 2021

Estados Consolidados de Situación Financiera

  (Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos)

Notas 2020 2019
Activos
ACTIVO CIRCULANTE:
    Efectivo y equivalentes de efectivo 6 $ 3,301,792 $ 555,103
    Cuentas por cobrar 7 70,667 35,668
    Partes relacionadas 8 5,042 23,876
   Otras cuentas por cobrar 10 4,555 2,919
   Pagos anticipados 11 5,087 8,206
   Incentivos a arrendatarios por devengar 1 56,378 -
    Impuestos por recuperar 12 299,111 334,570
    Inventario de terrenos 14 8,800 43,355
    Instrumentos financieros derivados 18 - 2,641
Total activo circulante 3,751,432 1,006,338
ACTIVO NO CIRCULANTE:
    Construcciones en proceso 15 520,727 114,656
    Propiedades de inversion 15 12,757,221 13,406,521
    Inmuebles y equipo, neto 16 121,350 106,156
    Efectivo restringido 17 119,581 140,319
    Incentivos a arrendatarios por devengar 1 63,891 -
    Depósitos en garantía 13 22,418 21,408
    Activos intangibles 19 3,949 3,611
    Activo por derecho de uso 20 141,609 147,447
    Instrumentos financieros derivados 18 173 201
    Inversiones en negocios conjuntos 9 199,054 202,511
    Impuestos a la utilidad diferidos 26 2,842 -
Total activo no circulante 13,952,815 14,142,830
Total activo $ 17,704,247 $ 15,149,168
Pasivo y Capital Contable
PASIVO CIRCULANTE:
    Deuda circulante 21 $ 233,881 $ 430,687
    Cuentas por pagar e ingresos diferidos 22 325,363 317,384
    Pasivo por arrendamiento 20 16,859 15,441
    Partes relacionadas 8 - 474,357
    Instrumentos financieros derivados 18 4,128 3,415
    Impuestos a la utilidad 30 684 3,136
Total pasivo circulante 580,915 1,244,420
PASIVO NO CIRCULANTE:
    Deuda no circulante 21 5,596,855 5,394,294
    Pasivo por arrendamiento no circulante 20 143,057 141,206
    Ingresos diferidos no circulante 27,389 28,214
    Instrumentos financieros derivados 18 104,219 39,125
    Impuestos a la utilidad diferidos 26 1,633,936 1,835,104
    Benefcios a los empleados 23 5,373 3,787
Total pasivo no circulante 7,510,829 7,441,730
Total pasivo 8,091,744 8,686,150
CAPITAL CONTABLE:
    Participación controladora:
    Capital social 24 y 25 5,925,603 2,216,268
    Prima en suscripción de acciones 37,904 37,904
    Utilidades acumuladas 2,740,502 3,019,893
    Otras cuentas de capital (114,943) (6,579)
    Otros resultados integrales (2,090) (1,364)
Total participación controladora 8,586,976 5,266,122
Participación no controladora 1,025,527 1,196,896
Total capital contable 9,612,503 6,463,018
Total pasivo y capital contable $ 17,704,247 $ 15,149,168

Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.

Lic.Jesús Adrián Adcosta Castellanos
Director General
Ing. Edgar René Maldonado de los Reyes
Director de Administració y Finanzas
Lic. Rosalinda Fernández Castillón
Controlador

Estados Consolidados de Resultados Integrales

  (Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos)

Notas 2020 2019
Ingresos por:
    Arrendamiento de inmuebles 2w $ 954,892 $ 1,088,447
    Venta de propiedades 2w - 21,815
    Servicios de administración 2w 113,840 110,432
1,068,732 1,220,694
Gastos de operación 27 (580,420) (461,988)
Costo de ventas de propiedades de inversión 27 - (11,500)
Valuación de propiedades de inversión 15 (649,300) 715,176
Otros ingresos (gastos), neto 28 2,561 (35,358)
(Pérdida) utilidad de operación (158,427) 1,427,024
Ingresos financieros 29 1,059,156 191,412
Gastos financieros 29 (1,412,960) (850,653)
(353,804) (659,241)
Deterioro en inversión de asociadas 9 - (38,692)
Participación en resultados de negocios conjuntos y asociadas 9 8,854 22,612
(Pérdida) utilidad antes de impuestos a la utilidad (503,377) 751,703
Impuestos a la utilidad 30 100,191 (217,194)
(Pérdida) utilidad neta del año (403,186) 534,509
Otras partidas del resultado integral
Partidas que no se reclasifcarán a resultados:
    Remedición de pasivo laboral 23 (726) (782)
Resultado integral del año $ (403,912) $ 533,727
Resultado integral atribuible a:
    Participación controladora $ (276,561) $ 428,390
    Participación no controladora (127,351) 105,337
$ (403,912) $ 533,727
(Pérdida) utilidad por acción básica (pesos mexicanos) 2y y 30 $ (5.04) $ 7.12
(Pérdida) utilidad por acción diluída (pesos mexicanos) 2y y 30 $ (3.92) $ 7.12

Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.

Lic.Jesús Adrián Adcosta Castellanos
Director General
Ing. Edgar René Maldonado de los Reyes
Director de Administració y Finanzas
Lic. Rosalinda Fernández Castillón
Controlador

Estados Consolidados de Cambios en el Capital Contable

  (Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos)

Notas Capital
social
Prima en
suscripción
de acciones
Utilidades
acumuladas
Otras
cuentas
de capital
Otros
resultados
integrales
Total
participación
controladora
Participación
no
controladora
Total
Saldos al 1 de enero de 2019 w $ 2,270,771 $ 37,904 $ 2,590,721 $ (6,579) $ (582) $ 4,892,235 $ 839,553 $ 5,731,788
Disminución de capital social 24 (54,503) - - - - (54,503) (54,503)
Aportaciones de participación no controladora 1 - - - - - - 292,734 292,734
Distribución de utilidades 24 - - - - - - (40,728) (40,728)
Resultado integral del año 2u - - 429,172 - (782) 428,390 105,337 533,727
Saldos al 31 de diciembre de 2019 2,216,268 37,904 3,019,893 (6,579) (1,364) 5,266,122 1,196,896 6,463,018
Aumento de capital social y costos de transacción 24 3,724,920 - - (107,213) - 3,617,707 - 3,617,707
Disminución de capital social 24 (15,585) - (10,000) - - (25,585) - (25,585)
Devoluciones de participación no controladora, netas de aportaciones 24 - - - - - - (28,213) (28,213)
Distribución de utilidades 24 - - - - - - (15,751) (15,751)
Cambios en la participación controladora - - - - - - (54) (54)
Efectos de fusion 25 - - 6,444 (1,151) - 5,293 - 5,293
Resultado integral del año 2u - - (275,835) (726) (276,561) (127,351) (403,912)
Saldos al 31 de diciembre de 2020 $ 5,925,603 $ 37,904 $ 2,740,502 $(114,943) $ (2,090) $ 8,586,976 $ 1,025,527 $ 9,612,503

Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.

Lic.Jesús Adrián Adcosta Castellanos
Director General
Ing. Edgar René Maldonado de los Reyes
Director de Administració y Finanzas
Lic. Rosalinda Fernández Castillón
Controlador

Estados Consolidados de Flujos de Efectivo - Método Indirecto

  (Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos)

Notas 2020 2019
Flujos de efectivo de actividades de operación:
    (Pérdida) utilidad neta consolidada $ (403,912) $ 533,727
Ajustes por:
    Depreciación y amortización 27 28,595 34,969
    Deterioro de clientes 7 44,028 4,698
    Impuestos a la utilidad 30 (100,191) 155,377
    Disminución (Incremento) en el valor razonable de propiedades de inversión 15 649,300 (715,176)
    Participación en los resultados de compañías y fideicomisos asociados 9 (8,854) (22,612)
    Benefcios a empleados 1,586 1,317
    Efectos de fusión 25 5,293 -
    Valuación de instrumentos financieros 18 139,699 70,871
    Intereses a favor 29 (76,825) (39,611)
    Intereses y comisiones a cargo 29 478,153 632,054
Subtotal 756,872 655,614
Cambios en:
    Cuentas por cobrar, neto (79,028) (10,534)
    Otras cuentas por cobrar (1,635) 2,026
    Incentivos a arrendatarios por devengar (120,269) -
    Partes relacionadas 8,834 84,727
    Pagos anticipados 3,119 1,436
    Impuestos por recuperar 53,989 129,297
    Depósitos en garantía (1,010) (498)
    Cuentas por pagar e ingresos diferidos 7,090 (21,270)
    Impuestos a la utilidad (78,541) (489)
Flujos netos de efectivo generados por actividades de operación 549,421 840,309
Actividades de inversión
Adquisiciones de propiedad de inversión - (373,421)
Intereses y rendimientos cobrados 29 60,170 39,611
Aportaciones en negocios conjuntos - 1,972
Utilidades recibidas de negocio conjunto 9 12,311 9,915
Venta de propiedades de inversión - 11,500
Construcciones en proceso 15 (406,071) (114,656)
Adquisiciones de inmuebles, equipo e intangibles 16 y 19 (33,190) (12,456)
Venta de inversiones en asociadas - 35,995
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión (366,780) (401,540)
Actividades de financiamiento
Aportaciones de participación no controladora 24 6,289 292,734
Distribución de utilidades a los fideicomitentes-fideicomisarios 24 (15,752) (40,728)
Préstamos recibidos de instituciones financieras 21 463,504 200,041
Pago de préstamos bancarios 21 (372,314) (230,473)
Pago de otros préstamos (1,723) (17,878)
Pago de certifcados bursátiles 21 (85,527) (71,910)
Intereses y comisiones pagadas 21 (460,899) (567,425)
Pago de préstamos de partes relacionadas 8 (453,735) -
Pago de intereses a partes relacionadas 8 (3,969) (70,381)
Pagos de capital por arrendamientos 20 (17,237) (16,711)
Prima instrumentos financieros derivados (47,466) (2,786)
Intereses pagados por instrumentos financieros derivados 29 (23,756) -
Aportaciones de Capital Social neto de gastos por emisión 24 3,571,447 -
Disminución de Capital Social 24 (15,585) (54,503)
Efectivo restringido 7 20,738 (9,564)
Flujos netos de efectivo utilizado en por actividades de financiamiento 2,564,015 (589,584)
Incremento neto de efectivo y equivalentes de efectivo 2,746,656 (150,815)
Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del año 555,103 705,918
Proveniente de fusión 33 -
Efectivo y equivalentes de efectivo al fnal del año $ 3,301,792 $ 555,103
Actividades de financiamiento que no requirieron uso de efectivo:
Devolución en especie a fideicomitentes-fideicomisarios 24 $ 34,555 $ -

Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.

Lic.Jesús Adrián Adcosta Castellanos
Director General
Ing. Edgar René Maldonado de los Reyes
Director de Administració y Finanzas
Lic. Rosalinda Fernández Castillón
Controlador