Resumen del Estado de Resultados
Ingresos Totales
Los ingresos totales pasaron de Ps.1,221 mills. en el 2019 a Ps.1,069 mills. en el 2020, significando una disminución de 12.4%, debido principalmente a i) la contracción de 12.3% en los ingresos por arrendamiento, atribuible al impacto de la pandemia de COVID-19 que derivó en la desocupación de ciertos locales y la aplicación de descuentos a los inquilinos más afectados; y, ii) la venta de una propiedad adyacente en Sendero Tijuana en 2019 por Ps.22 millones mientras que en 2020 no se registraron ingresos por este concepto.
Costos y Gastos de Operación
En el 2020, los costos y gastos de operación totalizaron Ps.580 mills., 22.6% más que los Ps.473 mills. de 2019, atribuible principalmente al alza de Ps.118 mills. en los gastos de operación, dado el efecto combinado del reconocimiento de los gastos provenientes de la capitalización con Promecap Acquisition Company, el listado en la Bolsa Mexicana de Valores y la estimación de cuentas incobrables; y, en menor medida, por el efecto neto de -Ps.12 mills. en el rubro de costos de propiedades de inversión debido a la venta del terreno adyacente en Sendero Tijuana en 2019.
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Utilidad de Operación
Durante 2020 se registró una pérdida de operación por Ps.158 mills. vs. la utilidad de operación por Ps.1,427 mills. de 2019, debido al efecto combinado de menores ingresos y mayores costos y gastos de operación, así como por el reconocimiento de -Ps.649 mills. en el rubro de valuación de propiedades de inversión, en comparación con los Ps.715 mills. de 2019, lo cual derivó del impacto que tuvo la pandemia en los mercados financieros e inmobiliarios, ya que esto afectó la actualización en los valores de los avalúos de los centros comerciales y terrenos. Excluyendo el registro de la valuación de las propiedades de inversión, la utilidad de operación se ubica en Ps.491 millones (-31% vs., Ps.712 millones en 2019).
Utilidad Neta Consolidada
La pérdida neta consolidada del 2020 fue de Ps.404 mills. vs. la utilidad neta por Ps.535 mills. de 2019, ya que los menores gastos financieros netos y el beneficio fiscal registrado no fueron capaces de sobre compensar la pérdida de operación obtenida en el ejercicio.
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Métricas Financieras
NOI
El NOI (con base al flujo de efectivo) pasó de Ps.1,014 mills. en el 2019 a Ps.687 mills. en el 2020, significando una disminución de 32.2%, en línea con la reducción en ingresos (>29.7% AsA o >-Ps.336 mills.) a causa de los incentivos otorgados a arrendatarios, una mayor desocupación de locales respecto al año anterior y menores eficiencias en la cobranza, que son efectos relacionados con la pandemia de COVID-19.
EBITDA Ajustado
El EBITDA ajustado ascendió a Ps.718 millones durante el 2020, disminuyendo 14.1% contra los Ps.836 mills. del 2019. El decremento corresponde principalmente a la pérdida de operación registrada por Ps.158 mills. en 2020 vs. la utilidad de operación de Ps.1,427 mills. en 2019, lo cual fue parcialmente compensado por el efecto positivo generado por los Ps.649 mills. obtenidos en la revaluación de propiedades vs. -Ps.715 mills. en 2019 y el incremento alcanzado en los gastos no recurrentes y otros, que pasó de Ps.33 mills. en 2019 a Ps.170 mills. en 2020.
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Deuda
Como resultado de la liquidación de los saldos de deuda bancaria a corto plazo con Banco Invex, banco Sabadell y Banco Bancrea, al finalizar el 2020 la deuda total presentó un ligero decremento de 0.1%, al pasar de Ps.5,945 mills. al cierre de 2019 a Ps.5,939 mills.
Asimismo, la deuda neta total ascendió a Ps.2,491 mills., representando una disminución de 56.1% en comparación con los Ps.5,681 mills. obtenidos en el 2019, favorecido principalmente por el robusto incremento registrado en el nivel de efectivo.
| 4T20 | 4T19 | Var % | |
|---|---|---|---|
| Deuda total | 5,939 | 5,945 | (0.1%) |
| Deuda neta total | 2,491 | 5,681 | (56.1%) |
La Deuda Neta Total, es la Deuda Total menos efectivo y equivalentes (del cual 89% está en dólares).
La deuda del Fideicomiso 2715 no consolidan a los Estados Financieros. AV tiene una participación del 50%, sin embargo, la deuda corresponde
al 100% a AV. Se reconoce en Estados Financieros al 50% por la estructura generada para el financiamiento.
Resumen del Balance General
Efectivo
Al 31 de diciembre de 2020 el efectivo alcanzó Ps.3,302 mills., creciendo más de 100% respecto al mismo periodo de 2019, dado el incremento registrado en el capital social (+Ps.3,725 mills., que equivale a USD$200 millones, al tipo de cambio de Ps.18.6245) por la adquisición del 37.98% del capital social de la Compañía por parte de Promecap Acquisition Company, S.A.B. de C.V. en febrero de 2020.
Cuentas por Cobrar
Como consecuencia de los efectos que tuvo la contingencia sanitaria en el ritmo de cobranza de la Compañía, las cuentas por cobrar pasaron de Ps.36 mills. al cierre de 2019 a Ps.71 mills. al finalizar el 2020, representando un alza de 98.1%. En este respecto, la estimación para pérdidas crediticias esperadas era de Ps.48 mills. al 31 de diciembre de 2020.
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Construcciones en Proceso
Al 31 de diciembre de 2020, el saldo de construcciones en proceso totalizó Ps.521 mills., aumentando más de 100% contra los Ps.115 millones del mismo periodo de 2019, en seguimiento a las inversiones realizadas en los proyectos Plaza Sendero Santa Catarina y Plaza Sendero Ensenada que se desarrollan este año.
Incentivos a Arrendatarios por Devengar
El saldo de incentivos que fueron proporcionados a nuestros arrendatarios para ayudarlos a superar la retadora coyuntura totalizó Ps.120 mills. al cierre de 2020, de los cuales Ps.56 mills. (equivalentes al 46.9%) eran de corto plazo y Ps.64 mills. (equivalentes a 53.1%) eran de largo plazo. Cabe destacar que en 2019 no se tenía registrado ningún saldo en este rubro. Cabe mencionar que este rubro se creó a partir del 2020 por COVID-19, por lo que en 2019 el saldo es nulo.
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Propiedades de Inversión
Al finalizar el 2020, el saldo de propiedades de inversión ascendió a Ps.12,757 mills, significando un decremento de 4.8% con respecto al saldo obtenido al cierre de diciembre de 2019 por Ps.13,407 mills., debido al impacto que tuvo la pandemia en los mercados financieros e inmobiliarios, ya que esto afectó la actualización en los valores de los avalúos de los centros comerciales.
Pasivo Total
Al 31 de diciembre de 2020, el total de pasivos ascendía a Ps.8,092 millones (-7% AsA), donde el 7% proviene de pasivo circulantes y el 93% de pasivos no circulantes (vs. 14% y 86% en 2019).
Este incremento viene como consecuencia de: i) la disminución de 53% a Ps.581 millones en el pasivo circulante principalmente en seguimiento de las liquidaciones de una obligación con partes relacionadas por USD$24 millones y de la respectiva deuda bancaria con los bancos Invex, Sabadell y Bancrea; y ii) el incremento de Ps.69 millones o 1% AsA en el pasivo no circulante, que totalizó Ps.7,511 millones, relacionado con nuevas contrataciones de deuda bancaria y reclasificaciones de deuda.
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Capital Contable
Al cierre de diciembre de 2020, el Capital Contable totalizó Ps.9,613 mills., creciendo 48.7% respecto al mismo periodo de 2019, lo cual fue impulsado por el aumento registrado en el Capital social, derivado de la inversión realizada por Promecap Acquisition Company en febrero de 2020. De esta manera, al 31 de diciembre de 2020 la estructura de capital estaba integrada por un 45.8% de pasivo y un 54.2% de capital; mientras que al cierre de 2019 estaba conformada por un 57.3% de pasivo y un 42.7% de capital.
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